扬州市城市房屋拆迁管理暂行办法

第一章 总 则

扬州市城市房屋拆迁管理暂行办法

第一条 为加强城市房屋拆迁管理,维护拆迁当事人的合法权益,确保建设项目的顺利进行,根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》等有关规定,制定本办法。

第二条 本办法适用于城市规划区内国有土地上的房屋拆迁。

第三条 城市房屋拆迁必须符合城市规划,有利于城市旧区改造和生态环境改善,保护文物古迹。

第四条 拆迁人应当按照本办法的规定,补偿和安置被拆迁人;被拆迁人、房屋承租人应当在搬迁期内完成搬迁。

第五条 扬州市房地产管理局是城市房屋拆迁行政管理部门,对城市房屋拆迁实施监督管理,直接负责城市房屋拆迁的监督管理。

各区人民政府应当设立有关机构,承担辖区内的拆迁管理。·

县(市)人民政府负责管理城市房屋拆迁工作的部门对辖区内的城市房屋拆迁工作进行监督管理。

各有关部门应当按照各自的职责协调实施本办法。

第二章 拆迁管理

第六条 拆迁单位取得房屋拆迁许可证后,方可实施拆迁。申请房屋拆迁许可证的,应当向房屋拆迁管理部门提交下列资料:

(一)建设项目批准文件。

(二)建设用地规划许可证。

(三)国有土地使用权批准文件。

(四)拆迁计划及拆迁计划。拆迁计划及方案包括以下内容:

1、拆迁范围明确;

2.拆迁范围内房屋的使用、面积、所有权等现状;

三、拆迁实施步骤及安全防护、环保措施;

4.实施拆迁资金、安置房、周转房或其他临时过渡措施;

5、拆迁方式、时限等。

(5)金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明或与安置房建设单位签订的购房合同。

政府因土地储备需要拆迁房屋的,拆迁人为土地开发储备中心。拆迁人暂时不具备本条第一款第(一)项、第(二)项、第(三)项资料的,应当提交有关部门的预批准文件。

房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内审查申请事项。符合条件的,颁发房屋拆迁许可证;不符合条件的,不予拆迁许可证,并书面通知申请人。

房屋拆迁管理部门在颁发拆迁许可证前,应当召开拆迁许可证听证会,听取拆迁当事人的意见。

第七条 房屋拆迁管理部门要加强对拆迁补偿安置资金的监督管理,具体办法另行制定。

第八条 房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时,应当公布拆迁项目内容、拆迁人、拆迁责任单位、拆迁实施单位、拆迁范围、拆迁期限等事项。

第九条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证规定的拆迁范围和期限内进行房屋拆迁。

拆迁人不得擅自扩大或者缩小拆迁范围;需要变更拆迁范围的,拆迁人应当申请变更房屋拆迁许可证。

需要延长拆迁期限的,拆迁人应当在拆迁期限届满前15日向房屋拆迁管理部门申请延期拆迁;房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内答复。

第十条 拆迁人可以自行拆迁,也可以委托有拆迁资格的单位进行拆迁。

房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人,也不得接受拆迁委托。

第十一条 拆迁人可以通过协议或招标确定委托的拆迁实施单位。政府投资项目的拆迁人必须通过招标确定拆迁实施单位。

拆迁人应当向委托的拆迁实施单位出具委托书,并签订拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同签订之日起15日内,将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。

委托的拆迁实施单位不得擅自转让拆迁业务。

第十二条 房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁人员的监督管理。对从事拆迁工作的人员进行相关法律和业务知识的培训和考核,并颁发《拆迁人员岗位证书》。

拆迁人员应持证上岗。

拆迁人或者拆迁实施单位应当公开办理手续,提高拆迁工作的透明度,向被拆迁人和房屋承租人宣传解释拆迁工作。

第十三条 拆迁范围确定后,拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动:

(一)新建、扩建、改建房屋;

(二)改变房屋和土地使用;

(三)租房。

房屋拆迁管理部门应当书面通知有关部门暂停前款所列事项的有关程序。暂停的书面通知应当规定暂停期限。暂停期限不得超过一年;拆迁人需要延长暂停期限的,经房屋拆迁管理部门批准,暂停期限不得超过一年。

暂停期内因上述限制活动增加补偿金额的,不予补偿。

第十四条 拆迁人和被拆迁人应当按照本办法的规定,就补偿方式和补偿金额、安置房屋面积和安置地点、搬迁期、搬迁过渡方式和过渡期签订拆迁补偿安置协议。

拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人签订拆迁补偿安置协议。

拆迁共有房屋的,拆迁人应当与房屋共有人或者委托代理人签订拆迁补偿安置协议。

第十五条 拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证,并办理证据保全。

拆迁房地产管理部门管理的房屋实行产权交换的,安置房屋仍由房地产管理部门管理;实行货币补偿的,货币补偿金额由管理部门的专户存入银行。

第十六条 拆迁补偿安置协议签订后,被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期间拒绝搬迁的,拆迁人可以依法向仲裁委员会或者人民法院申请仲裁。在诉讼期间,拆迁人可以依法向人民法院申请执行。

第十七条 拆迁人与被拆迁人或者被拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达成拆迁补偿安置协议的,由房屋拆迁管理部门、房屋拆迁管理部门自收到申请之日起30日内作出裁决。

当事人不接受裁决的,可以自裁决送达之日起3个月内向人民法院提起诉讼。拆迁人按照本办法规定给予货币补偿或者提供拆迁安置房屋、周转房屋的,在诉讼期间不得停止拆迁。

第十八条 被拆迁人或者房屋承租人未在裁决规定的搬迁期限内搬迁的,由房屋所在地县(市、区)人民政府责令有关部门强制拆迁,或者房屋拆迁行政管理部门依法向人民法院申请强制拆迁。

强制拆迁实施强制拆迁前,应当向公证机关保存被拆迁房屋的有关事项。

第十九条 拆迁涉及军事设施、教堂、寺庙、宗教财产、文物、归侨及其附属物的,依照有关法律、法规的规定办理。

第二十条 被拆迁房屋有下列情形之一的,拆迁人应当提出补偿安置方案,并报房屋拆迁行政管理部门审批,并向公证机关办理证据保全。

(一)产权不明或者产权纠纷;

(二) 业主下落不明的。

第二十一条 拆迁有抵押权的房屋 ,依照国家有关担保的法律执行。

第二十二条 未完成拆迁补偿安置的建设项目转让,经房屋拆迁管理部门同意,原拆迁补偿安置协议中的有关权利义务转让给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人,并自签订转让合同之日起30日内公告。

第二十三条 房屋拆迁由具有施工企业资质和安全条件的企业承担。施工企业应当制定房屋拆迁计划,确保房屋拆迁中的人身和财产安全。施工企业负责人对拆迁施工安全负责。

建设行政主管部门应当加强对房屋拆迁施工企业的监督管理。

第二十四条 建立健全拆迁档案管理制度,加强对拆迁档案的管理。

第三章 拆迁补偿与安置

第二十五条 拆迁补偿的方式可以是货币补偿或房屋产权交换。

除本办法另有规定外,被拆迁人可选择拆迁补偿。

第二十六条 货币补偿金额应根据被拆迁房屋的房地产市场评估单价和被拆迁房屋的建筑面积确定。

确定房地产市场评估单价时,应综合考虑被拆迁房屋的位置等级、用途、建筑结构、楼层、朝向等因素。

市、县(市)人民政府另行制定并公布房屋拆迁区位划分制度。

第二十七条 被拆迁人为鼓励被拆迁人选择货币补偿,在规定时间内签订拆迁补偿协议的,拆迁人应当按照被拆迁人的货币补偿金额增加一定的补偿金额。具体的增加范围由房屋拆迁管理部门另行制定。

第二十八条 拆迁房屋的建筑面积由房屋产权登记簿中记载的建筑面积确定。未进行产权登记或者产权登记簿中的面积不明确但能证明房屋合法拥有的,按照房地产管理部门确认的实际测量面积确定。

拆迁范围内被拆迁人土地使用权证书或者其他合法土地使用证书记录的土地使用面积大于房屋建筑面积的,也应当进行估价补偿;无土地使用权证书或者其他合法土地使用证书的,不予补偿。

拆除违法建筑物和超过期限的临时建筑物,不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑物,按剩余使用年限分成本给予补偿。

第二十九条 拆迁房屋室内装修补偿金额应充分考虑装修、装修材料价格、折旧年限等因素。

第三十条 实施房屋产权交换的,拆迁人与被拆迁人应当按照本办法第二十六条的规定,计算被拆迁房屋的货币补偿金额和被拆迁房屋的价格,结清产权交换的差额。

拆迁非公益房屋的附属物,不进行产权交换,由拆迁人给予货币补偿。

第三十一条 拆迁公益用房的,拆迁人应当按照有关法律、法规和城市规划的要求进行重建,或者给予货币补偿。

第三十二条 拆迁房屋的使用以房屋产权登记簿中记载的使用为准。但取得工商营业执照并持续营业一年以上的,应当根据实际经营面积、持续年度考核合格的工商营业执照、纳税凭证确定的经营年限、取得土地使用权的方式,参照经营房屋进行评估,具体方法另行制定。

被拆迁人选择的被拆迁人选择产权交换的,拆迁人应当提供住宅进行产权交换。

第三十三条 商业、工业、办公、仓储用房以分配方式取得土地使用权的,应当按照有关规定扣除被拆迁人的货币补偿金额。

第三十四条 拆迁人提供的产权交换房屋应当符合下列条件:

(一)符合国家房屋设计规范和国家质量安全标准;

(二)产权清晰,无权利缺陷;

按照商品房销售的有关规定办理房屋设计变更、面积差异等相关问题。

第三十五条 拆迁人应当向被拆迁人或者房屋承租人支付拆迁补贴、临时安置补贴、提前搬迁奖励费、煤气、有线电视、电话、空调、宽带网络等设施的搬迁补贴。对于真正不能安装的设施,拆迁人应当按照现行价格向被拆迁人支付初始安装费。具体标准由价格部门和房屋拆迁管理部门制定。

第三十六条 物价部门会同房屋拆迁管理部门共同制定非住宅房屋的搬迁费价格部门和房屋拆迁管理部门共同制定。大型设备设施的拆迁、安装、搬迁费用由具有相应资质的专业机构确定。

第三十七条 房屋拆迁过渡期一般不超过18个月,自被拆迁人或承租人交付房屋之日起。拆迁人、被拆迁人或者房屋承租人应当遵守过渡期的协议。

因拆迁人责任延长过渡期的,除当事人另有约定外,拆迁人应当按照下列规定向被拆迁人或者房屋承租人增加临时安置补贴:

(一)自行解决被拆迁人或房屋承租人的问题过渡用房延长时间在12个月以内的,临时安置补助费增加一倍;延长时间超过12个月的,临时安置补助费增加一倍;

(2)拆迁人提供过渡性住房的,延长时间在12个月内的,按标准支付临时安置补贴;延长时间超过12个月的,自超过12个月起支付临时安置补贴的两倍。

第三十八条 具有法律程序的新建房屋,自竣工之日起至拆迁许可证颁发之日起不满5年的,拆迁人应当增加被拆迁房屋货币补偿金额的15%。

第三十九条 被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系或者被拆迁人安置房屋承租人的,拆迁人应当赔偿被拆迁人。

被拆迁人与房屋承租人达成终止租赁关系协议的,拆迁人应当对被拆迁人进行房屋产权交换。产权交换的房屋由原房屋承租人出租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新签订房屋租赁合同。

第四十条 拆迁房地产管理部门管理的公共住宅或者单位执行政府规定的租金标准的公共住宅,房屋承租人不享受房屋改革政策的,被拆迁人与房屋承租人共同选择货币补偿安置的,拆迁人应当向被拆迁房屋所有人支付货币补偿金额的10%,90%支付给房屋承租人,租赁关系终止。租赁双方约定货币补偿分配比例的,从其约定。

第四十一条 拆迁执行政府规定的租金标准的公共非住宅房屋,拆迁人按下列比例分别支付货币补偿:

(一)租赁期限在5年内(指连续租赁时间,下同,含5年),90%支付给被拆迁人,10%支付给房屋承租人;

(二)承租期超过5年的,80%支付给被拆迁人,20%支付给房屋承租人;

(三)承租期超过10年的,70%支付给被拆迁人,30%支付给房屋承租人。

(四)承租期超过20年的,60%支付给被拆迁人,40%支付给房屋承租人。

第四十二条 拆迁属于实施私人住房政策的私人出租房屋,拆迁人将被拆迁房屋货币补偿金额的100%补偿给被拆迁人;承租人无其他房屋的,按被拆迁房屋货币补偿金额的90%补偿给承租人。

第四十三条 符合下列情形的,补偿金额分别计算如下:

(一)房地产市场评估单价低于区位级拆迁评估基准价的,按拆迁评估基准价计算;

(2)被拆迁人只有一所房屋,货币补偿金额低于拆迁最低补偿总价的,拆迁人应当按照拆迁最低补偿总价的标准对被拆迁人进行补偿。

被拆迁人在按照前款规定获得货币补偿后仍无法解决房屋的,拆迁人应当提供建筑面积不小于55平方米的拆迁安置房,但不得跨户型安置,55平方米内不得结算差价。

政府提供的政策性安置房价格、区域级拆迁评估基准价格和最低补偿总价格标准每年由物价部门和房屋拆迁管理部门制定,报人民政府批准后公布实施。

第四十四条 被拆迁人符合廉租房保障条件的,可以按照规定申请廉租房给予住房保障。符合购买经济适用房或政策补贴保障条件的,可以按照规定的程序申请相应的住房保障。

被拆迁人同时符合前款和第四十三条规定的,只能选择住房保障方式之一,不能同时选择。

第四十五条 被拆迁人按照本办法规定的标准取得的拆迁补偿,免征个人所得税。被拆迁居民因拆迁重新购买房屋的,对相当于拆迁补偿的部分免征契税。交易价格超过拆迁补偿的,对超过部分征收契税。

第四章 拆迁评估

第四十六条 被拆迁房屋的房地产市场评估,由具有省级以上建设行政主管部门颁发的三级以上房地产评估机构(以下简称评估机构)进行。

未取得《房地产估价师资格证书》和《房地产估价师注册证书》的,不得以房地产估价师的名义从事城市房屋拆迁补偿估价业务。

房屋拆迁管理部门应当每年向社会公布拆迁评估机构名单和拆迁评估专家数据库成员名单。

第四十七条 房屋拆迁管理部门另行制定了《房屋拆迁评估管理条例》和《房屋拆迁补偿评估技术细则》。

第四十八条 拆迁评估的评估时间点为房屋拆迁许可证颁发之日。因拆迁人推迟实施6个月以上的拆迁项目,必须重新进行拆迁评估,重新评估的评估时间点为重新启动之日。

第四十九条 拆迁人或者被拆迁人对评估结果有异议的,可以要求评估机构自评估结果交付之日起五个工作日内作出解释。评估机构应当在五个工作日内作出书面解释和解释。有异议的拆迁人或者被拆迁人,可以委托其他符合条件的评估机构进行重新评估。

重新评估结果与原评估结果的允许误差范围为±5%。

允许误差范围内重新评估结果与原评估结果之间的误差±5%以内,原评估结果有效,重新评估费用由客户承担。重新评估结果与原评估结果的差异超出允许误差范围的,由评估专家委员会抽签选拔3名以上专家,组成评估评估小组进行评估。重新评估的费用由未采用评估结果的评估机构及其客户承担50%。

第五章 法律责任

第五十条 违反本办法规定的,按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》等有关规定处理。

第五十一条 拆迁人违反本办法规定,以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的,房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证,并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。

第五十二条 拆迁评估机构与当事人串通,故意降低或者提高评估价格的,评估结果无效,房屋拆迁行政管理部门处五万元以上五万元以下的罚款;情节严重的,依法追究刑事责任;给他人造成损失的,依法承担赔偿责任。

第五十三条 承担房屋拆迁工程业务的建筑企业未采取安全措施的,由建设行政主管部门责令改正,给予警告,并处以2000元以上3万元以下的罚款。

第五十四条 拆迁当事人胁迫、侮辱、殴打对方,妨碍拆迁工作顺利进行的,由公安机关处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第五十五条 房屋拆迁管理部门违反本办法规定颁发房屋拆迁许可证等批准文件的,依法对直接负责的主管人员和责任人给予行政处分;情节严重,给国家和人民利益造成重大损失,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

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