上海市农村村民住房建设管理办法

第一章 总则

上海市农村村民住房建设管理办法

第一条 (目的和依据)

为加强本市农村村民住房建设管理,农村住房建设合理利用土地资源,推进新农村建设,根据有关法律法规和本市实际情况制定本办法。

第二条 (适用范围)

本办法适用于本市行政区域内农民集体所有土地上农村村民的新建、改建、扩建和改建(以下简称村民住房建设)及其管理。

第三条 (相关语言的含义)

本办法中以下用语的含义如下:

(一)农村村民,是指本市农村集体经济组织成员,有本市常住户口。

(二)个人建房是指单户村民自行建房的活动。

(三)集体建房是指村民委员会组织实施新建农村村民住房的活动。

第四条 (管理部门)

上海市规划国土资源管理局(以下简称市规划国土资源局)是村民住房规划、土地利用和配套设施建设的主管部门;区(县)规划土地管理部门负责村民住房规划、土地利用和配套设施建设管理,镇(乡)土地管理办公室作为派出机构实施相关管理工作。

上海市建设交通委员会(以下简称市建设交通委员会)是市村民建设活动的主管部门;区(县)建设管理部门负责辖区内村民建设活动的监督管理。

区(县)人民政府和镇(乡)人民政府负责辖区内村民建房的管理。受区(县)规划土地管理部门委托,镇(乡)人民政府对个人建房的农村建设规划许可证进行审核发放,对个人建房进行开工检查和竣工验收;受区(县)建设管理部门委托,对个人建房安全质量进行现场指导和检查。

按照各自的职责,发展改革、农业、环保、绿化市容等有关部门协调实施本办法。

第五条 (基本原则)

农村村民应当按照规划、节约用地、集约化建设、安全施工、保护环境,开展房屋建设活动。

农村村民应尊重农村村民的生活习惯,坚持安全、经济、适用、美观的原则,注重建筑质量,完善配套设施,落实节能节地要求,体现农村特色。

第六条 (技术服务和知识宣传)

市建设交通委员会应当会同市规划国土资源局、市环境保护局、市绿化局等部门组织编制村民建设规划技术标准、住宅设计标准和配套设施设置规范。

区(县)人民政府和镇(乡)人民政府应当合理确定辖区内村民建房的布局、范围和用地规模,统筹安排村民建房的管理。区(县)建设管理部门和镇(乡)人民政府应当加强宣传,向农村村民普及建房技术和质量安全知识。

第七条 (村民建房的方式)

城市鼓励集体住房建设,引导村民逐步集中在规划确定的居民点。该地区已实施集体住房建设的,不得申请个人住房建设;经批准的规划确定保留村,未实施集体住房建设的,可以按规划申请个人住房建设。

农村村民出售、赠与他人,或者将原住房改为营业场所,或者参与集体建设,申请建设的,不予批准。

第八条 (用地计划)

区(县)规划土地管理部门应当按照市规划土地资源局、市发展改革委员会发布的年度土地利用计划指标,确定村民建设的年度土地利用计划指标,并向镇(乡)人民政府分解。

镇(乡)人民政府审查建设申请,应当符合区(县)规划土地管理部门分解发布的村民建设年度土地规划指标。

第九条 (公开办事制度)

区(县)规划土地管理部门和镇(乡)人民政府应当实行公共服务制度,公布村民建设的申请条件、申请审批程序、审批工作时限、审批权限和年度土地利用计划。

第十条 (宅基地使用规范)

农村村民只能有一个宅基地,其宅基地的面积不得超过规定的标准。现有宅基地面积在规定标准内,符合村规划要求的农村村民,应当在原址改建、扩建或者改造,不得轻易新建。

农村村民按照规划实施个人建筑的,应当在新房建成后三个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物;参与集体建设的,应当在新房分配后三个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物。原宅基地由村民委员会、村民小组依法收回,由镇(乡)人民政府或区(县)规划土地管理部门及时组织整理或复垦。

区(县)人民政府在核发土地使用批准文件时,应当注明新房竣工后返还原宅基地的内容,并由镇(乡)土地管理办公室监督实施。

第二章 个人建房

第十一条 (申请条件)

符合下列条件之一的村民需要新建、改建、扩建、重建房屋的,可以向常住户口所在地村民委员会提出申请,并填写《农村村民个人住房申请表》:

(1)居住人口中有两名以上(含两名)达到法定结婚年龄的未婚者(以合法有效的农村宅基地使用证或建房批准文件计算),其中一人要求分户建房,符合区(县)人民政府规定的分户建房条件;

(二)家庭使用的宅基地总面积未达到本办法规定的宅基地总面积标准的80%,需要在原址改建、扩建或者新建;

(三)宅基地按村镇规划调整,需易地新建;

(四)原宅基地被征用,该户所在村或村民组建制尚未撤销,具备易地建房条件的;

(五)原住房属于危险住房,需要在原址重建;

(六)原有房屋因自然灾害等原因灭失,需在原址易建或者改造;

(七)区(县)人民政府规定的其他情形。

前款中的危险房屋是指根据我国危险房屋鉴定标准的有关规定,经市专业机构鉴定的危险等级为C级或D级,不能保证居住和使用安全的房屋。

第十二条 (集体经济组织的审查程序)

村民委员会收到个人建房申请后,应当在村民者村民所在的村民小组公布,公布期限不少于30天。

在公告期间无异议的,村民委员会应当在《农村村民个人住房申请表》上签署意见,并向镇(乡)人民政府提交书面申请;公告期间有异议的,村民委员会应当召开村民会议或者村民代表会议讨论决定。

第十三条 (行政审批程序)

镇(乡)人民政府应当在收到村民委员会提交的《农村村民个人住房建设申请表》和建设申请人的书面申请后20天内,与镇(乡)土地管理办公室进行现场审查。审查内容包括申请人是否符合条件、拟建土地是否符合规划、拟建房屋的位置、层数、高度是否符合标准等。

镇(乡)人民政府审查后,应当将审查意见和申请材料报区(县)人民政府批准建设用地;区(县)人民政府应当在20日内批准。

经建设用地批准后,由区(县)人民政府发给用地批准文件;乡(乡)人民政府发给农村建设规划许可证。

第十四条 (公布审批结果)

区(县)人民政府和镇(乡)人民政府应当公布村民建房审批结果,接受群众监督。

第十五条 (宅基地范围划定及开工检查)

经批准建房的村民,应当在开工前向镇(乡)土地管理所申请划定宅基地范围。

镇(乡)土地管理办公室应当在10天内到现场测量和划定宅基地,并通知镇(乡)人民政府派人到现场检查,确认宅基地内建筑物的平面位置、层数和高度。

村民应严格按照土地批准文件和农村建设规划许可证的规定进行施工。

第十六条 (施工图)

农村村民建造两层以上房屋的,应当使用合格的设计单位设计或者经审核的图纸,或者免费使用市建设交通委员会推荐的一般图纸。

市建设交通委员会应当组织实施向农村村民推荐一般图纸的实施。

第十七条 (环卫设施配置要求)

个人建粪池应按规定同时建造。化粪池应远离水源并密封。

第十八条 (竣工期)

乡(乡)人民政府在审核发放农村建设规划许可证时,应当核实竣工期限。

易地新建房屋竣工期一般为1年,最长不超过2年。

第十九条 (竣工验收)

个人建房完成后,应当通知镇(乡)人民政府竣工验收。镇(乡)人民政府应当在收到申请后15日内到现场验收。

镇(乡)人民政府应当提前通知镇(乡)土地管理办公室,镇(乡)土地管理办公室派员到现场检查个人房屋是否按照批准的面积和要求使用土地。

经验合格的,镇(乡)人民政府应当将验收结果送区(县)建设管理部门备案。

第二十条 (补建围墙的程序)

村民需要在原宅基地范围内补建围墙的,应当经村民委员会批准,并向镇(乡)人民政府申请农村建设规划许可证。

经批准后,村民应当在开工前向镇(乡)人民政府申请检查;镇(乡)人民政府应当在15日内派人到现场检查,确认围墙的位置和高度。

补建围墙的村民应当严格按照农村建设规划许可证的规定进行施工;完成后,按照本办法第十九条的规定进行施工 竣工验收规定。

第三章 集体建房

第二十一条 (集体建房统筹安排)

区(县)人民政府应当根据批准的乡镇规划和实际情况,组织制定集体住房建设实施计划。有条件的村民委员会可以按照本办法实施集体住房建设。

第二十二条 (集体建筑规划及土地审批)

实施集体建设项目的村民委员会应当依法向区(县)规划土地管理部门申请建设项目选址意见、建设用地规划许可证和农村建设规划许可证。在审批过程中,规划土地管理部门应当咨询环境保护、绿化等部门,明确污水收集处理、生活垃圾收集处理等配套设施的建设要求。

村民委员会取得建设用地规划许可证后,向区(县)规划土地管理部门提出土地申请:

(一)建设用地申请(包括项目选址、用地及居住人口规模、资金来源、原宅基地整理复垦计划等。

(二)建设用地规划许可证及其附图;

(三)村民会议或者村民代表会议关于实施集体建设项目的决定;

(四)有关村民符合个人建房条件,同意参加集体建房的;

(五)住房配售初步方案(包括住房配售对象、配售面积、按规定退还的原宅基地等。

集体建设用地选址涉及村与村民小组之间宅基地调整的,村民委员会申请土地使用时,除前款规定的材料外,还应提交宅基地调整和协商补偿的相关材料。

区(县)规划国土管理部门经批准,应当出具建设用地批准书。

第二十三条 (集体建筑工程建设管理)

适用国家和本市关于建设工程质量安全的管理规定。

集体建设项目应当按照规定向区(县)建设行政管理部门办理施工许可证、施工工程质量安全监督申报、竣工验收备案手续。

区(县)建设管理部门应当加强集体建设项目的工程质量和安全管理。

第二十四条 (集体建筑配售)

村民委员会召集村民会议或者村民代表会议讨论决定集体建房的住房配售初步方案。

集体建设项目竣工验收备案后,村民委员会应当根据初步住房配售计划和经有关行政主管部门批准的事项,提交村民会议或者村民代表会议讨论确定住房配售的具体计划。

实施集体建设的村民委员会应当向符合集体经济组织个人建设条件的村民出售房屋。镇(乡)人民政府应当对集体建设的配售情况进行监督检查,检查结果应当报区(县)规划土地管理部门备案。

村民委员会应当向村民公布集体建设和配售的成本构成,并接受村民的监督。

第二十五条 (集体建筑环卫设施配置要求)

生活垃圾收集容器和设施应当按照规定同时建设,集中收集粪便的管道和处理设施应当建设。

第二十六条 (集体建筑的相关标准和规范)

集体建房的实施应符合要求城市规划管理技术规定、住宅设计标准及配套设施设置规范。

第四章 相关标准

第二十七条 (土地面积和建筑面积标准)

按下列规定计算个人建筑用地面积和建筑面积:

(1)宅基地总面积控制在150平方米至180平方米以内,其中建筑面积控制在80平方米至90平方米以内。不符合家庭条件的5户可以增加建筑面积,但不增加宅基地总面积和建筑面积。

(2)6户宅基地总面积控制在160平方米至200平方米以内,其中建筑面积控制在90平方米至100平方米以内。6人以上不符合家庭条件的家庭可以增加建筑面积,但不增加宅基地总面积和建筑面积。

区(县)人民政府应当在前款规定的范围内制定个人建房用地面积的具体标准。

区(县)人民政府可以制定个人建筑面积标准。

第二十八条 (建筑占地面积计算标准)

个人建筑占地面积按下列规定计算:

(一)住房、独立灶房、独立卫生间等建筑占地面积按外墙勒脚的外围水平面积计算;

(二)有屋顶、有立柱的室外走廊建筑面积按立柱外线水平面积计算;

(三)有立柱的阳台、内阳台、平台的建筑面积按立柱外线或墙体外线的水平面积计算;

无立柱、无顶盖的室外走道和无立柱的阳台不得超过批准的宅基地。

第二十九条 (用地人数计算标准)

村民申请个人住房用地的人数,按村或村民组常住户口计算。其中,领取本市独生子女父母荣誉证书(或独生子女证书)的独生子女按两人计算。

临时迁出户籍的现役军人、武警、学生、服刑或者接受劳动教育的人员,以及符合区(县)人民政府规定的其他人员,可以计入户籍。

村民在本市其他地方已计入批准建房用地人数,或因宅基地拆迁享受补偿安置的,不计入用地人数。

区(县)人民政府可以制定个人建筑用地申请人数的具体鉴定办法。

第三十条 (土地使用程序和标准)

原址改建、扩建、改建房屋或者按照规划改建房屋的,应当办理土地使用手续,并按照本办法规定的土地使用标准执行。

第三十一条 (间距和高度标准)

乡镇规划规定的个人房屋建设间距和高度标准的区域,按照乡镇规划执行。乡镇规划未完成或者虽已完成,但未规定个人房屋建设间距和高度标准的区域,按照下列规定执行:

(1)朝南北或朝南东(西)的房屋间距为南侧建筑高度的1.4倍;朝东西方向的房屋间距不得小于较高建筑高度的1.2倍。老宅基地按上述标准改造困难的,朝南北或朝南东(西)的房屋间距为南建筑高度的1.2倍;朝东西方向的房屋间距不得小于较高建筑高度的1倍。

(二)相邻房屋山墙(外墙至外墙)间距一般为1.5米,最多不超过2米。

(3)建筑总高度不得超过10米,其中底层高度为3米至3.2米,其余层每层高度为2.8米至3米。副业棚为一层。不符合间距标准的房屋不得增加层。

第三十二条 (围墙施工要求)

个人建筑需要设置围墙的,不得超过批准的宅基地范围,围墙高度不得超过2.5米,不得妨碍公共通道、管道等公共设施,不得影响相邻房屋的通风采光。

第五章 法律责任

第三十三条 (镇乡人民政府监督检查)

镇(乡)人民政府应当加强对该地区农村村民建设活动的监督检查,发现违反国家、市有关规定的,应当劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当在24小时内向区(县)人民政府和有关部门报告。

第三十四条 (对农村村民非法占地建房的处罚)

未经批准或者采取欺骗手段非法占用土地建设住宅的,区(县)规划土地管理部门依照《中华人民共和国土地管理法》的有关规定,责令退还非法占用土地,限期拆除非法占用土地上新建的建筑物和其他设施。

超过本市规定的标准,多占用土地按非法占用土地处理。

新建房屋竣工后,原有房屋未按规定拆除或者返还宅基地的,按照非法占用土地处理。

第三十五条 (执行国土管理部门规划处罚)

规划土地管理部门责令限期拆除非法占用土地上新建的建筑物和其他设施的,建设单位或者个人必须立即停止施工并自行拆除;作出处罚决定的机关有权停止施工。

第三十六条 (违反规划建设的处理)

未取得农村建设规划许可证或者未取得农村建设规划许可证的,依照《中华人民共和国城乡规划法》的规定处理。

第三十七条 (违反质量和安全要求的处罚)

村民委员会设的村民委员会和参与集体建设项目的勘察、设计、施工、监理单位应当依法对住房建设项目的质量和安全承担相应的法律责任。

集体建筑的工程质量和施工安全不符合有关法律、法规、规章的,由区(县)建设行政管理部门依法处罚。

第三十八条 (行政复议和诉讼)

当事人对具体行政行为不服的,可以依法申请行政复议或者向人民法院提起诉讼。

第三十九条 (追究执法者违法违规行为)

有关行政机关应当依法履行职责,严格按照法定程序办理村民建房审批手续,不得以各种名义收费。

有关行政机关忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵犯农村村民合法权益的,有关部门依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章 附则

第四十条 (应用解释部)

市规划国土资源局和市建设交通委员会可以解释本办法的具体应用。

第四十一条 (施行日期)

本办法自2007年7月1日起生效。1992年10月3日,《上海市农村个人住房建设管理办法》同时废止。

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